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PERSPECTIVES D'INVESTISSEMENT | ARTICLE – 4 Min

Le marché immobilier américain est proche de l’essoufflement, mais ses fondamentaux restent sains

By JOHN CAREY 26.08.2022

Dans cet article

    Le récent resserrement de la politique monétaire aux États-Unis visant à lutter contre une inflation élevée va probablement réduire les tensions sur le marché immobilier américain, mais cela n’augure pas pour autant un effondrement. Les perspectives de ses fondamentaux restent globalement solides et les prix devraient légèrement augmenter lors des 12 prochains mois.   

    La demande de logements aux États-Unis se maintient à flot sur un marché où l’offre de biens à vendre reste faible, malgré une légère amélioration. Cette appétence pour les logements est soutenue par un marché du travail dynamique, avec un taux de chômage historiquement bas (3,5 %) et plus de 10 millions d’offres d’emplois, soit presque deux opportunités d’emploi pour chaque chômeur.

    Les taux immobiliers fixes peu élevés dont bénéficient la plupart des emprunteurs ainsi que la croissance rapide des salaires et des revenus des ménages contribuent également à la vigueur du marché.

    Les prix élevés des logements contribuent à ralentir l’inflation

    Avec la hausse des taux d’intérêt des prêts immobiliers et l’augmentation des prix des biens, acheter un logement devient plus difficile. Si l’appréciation des prix des logements (Home price appreciation – HPA) ralentit, il en va de même pour l’activité globale du marché du logement. Les ventes de maisons neuves et existantes n’évoluent plus aux niveaux record observés récemment et nous anticipons une poursuite de la tendance baissière.

    Les dernières données montrent que les promesses de vente ont enregistré en juillet leur deuxième mois consécutif de baisse. L’indice relatif à l’offre de logements existants est reparti de l’avant et représente désormais trois mois d’offre. L’indice de la Mortgage Bankers Association (MBA) – un indicateur hebdomadaire des demandes de prêts immobiliers à l’échelle nationale reposant sur un échantillon d’environ 75 % de l’activité des prêts immobiliers aux États-Unis – est également à son plus bas niveau en cinq ans.

    Toutes ces tendances – qui étaient anticipées – interviennent après une hausse intenable de 20 % des prix des logements en glissement annuel au cours des deux dernières années.

    L’augmentation du coût du logement explique une grande partie de l’inflation élevée des prix à la consommation. Ralentir le rythme de hausse des prix des logements sera indispensable pour faire baisser l’inflation et la ramener vers l’objectif de 2 % de la Réserve fédérale américaine.

    Selon nous, il n’est donc pas surprenant que la Fed utilise tous ses outils de politique monétaire pour ajuster la demande dans les secteurs de l’économie sensibles aux taux d’intérêt, comme le logement. En effet, le taux moyen d’un prêt immobilier à taux fixe sur 30 ans a atteint 5,55 %, selon une enquête de Freddie Mac. Ce niveau – presque le double d’il y a un an – contribue largement à l’accalmie actuelle du marché du logement.

    Les conditions d’emprunt restent favorables

    Le ralentissement actuel de l’appréciation des prix des logements ne signifie en aucun cas qu’un krach se profile sur le marché immobilier américain, comme ce fut le cas lors de la crise financière mondiale.

    Compte tenu de la tendance nettement haussière de ces dernières années, la valeur nette du patrimoine immobilier (home equity) de presque tous les emprunteurs est positive. La proportion d’emprunteurs dont la valeur nette du patrimoine immobilier est négative n’a jamais été aussi faible depuis bien longtemps.

    La quasi-totalité des emprunteurs bénéficient de prêts à taux fixe et ne seront pas affectés par la remontée des taux d’intérêt. Le nombre de prêts en situation d’impayés est à son plus bas depuis près de 20 ans (cf. Graphique 1) en raison de la vigueur du marché de l’emploi, de la bonne situation financière des ménages, de pratiques de souscription rigoureuses et d’une croissance soutenue des revenus.

    Comme prévu, l’augmentation des taux se répercute sur l’activité immobilière. Nous pensons que l’appréciation des prix des logements va ralentir mais rester positive.

    Perspectives et positionnement

    En juillet, le secteur des titres adossés à des créances immobilières (MBS) américains a enregistré une performance assez inédite, en termes absolus et de surperformance.

    Début juillet, les valorisations des MBS étaient faibles. L’appétence pour le risque a repris des couleurs et la volatilité a diminué tout au long du mois. Le rebond du marché et l’inversion de la courbe des taux n’ont eu aucun impact sur les anticipations relatives aux remboursements anticipés des prêts ou sur l’offre de MBS. Le nouvel aplatissement de la courbe a permis aux titres offrant des coupons plus faibles de surperformer.

    Compte tenu de la performance solide du secteur, nous sommes passés d’un positionnement surpondéré à neutre.

    Les spreads nominaux sur les prêts de la Federal National Mortgage Association (FNMA – Fannie Mae) à 4,0 % étaient de 126 pb à la mi-juillet et sont maintenant de 110 pb, avec un resserrement correspondant des spreads ajustés des options (OAS).

    Nous sommes positifs à l’égard du secteur. Les spreads nominaux sont encore attractifs (cf. Graphique 2), les remboursements anticipés sont stables, l’activité immobilière ralentit et l’intérêt des investisseurs reste élevé.

    Bien qu’elle se soit un peu calmée, la volatilité reste relativement élevée sur le marché. Nous anticipons une diminution des volatilités réalisée et implicite à mesure que la hausse des taux d’intérêt résorbera les déséquilibres entre l’offre et la demande et contribuera à réduire l’inflation. Nous attendrons un meilleur point d’entrée pour réinitier une position surpondérée.

    Dans le cadre de notre poche dédiée aux coupons, nous avons allégé la surpondération des titres à 30 ans offrant des coupons plus élevés par rapport à ceux offrant des coupons plus faibles. Nous continuons à sous-pondérer le segment à 15 ans dont les spreads nominaux sur les coupons plus faibles semblent élevés. Nous préférons plutôt les titres à 20 ans offrant des coupons plus faibles.

    Avertissement

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